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深圳四季度一手房上新深铁、招商等房企发力冲刺业绩

2023-10-13 05:02:53 来源:证券之星     阅读量:6343     

观点网 近日,深圳市住房和建设局公布深圳市2023年四季度计划预售商品房情况。

深圳四季度一手房上新深铁、招商等房企发力冲刺业绩

数据显示,截至10月9日,深圳市第四季度计划预售的商品房项目总数34个,环比持平;预计供应房源面积168.66万平方米,对应房源1.64万套,环比分别下滑2.78%、3.44%。其中,新房住宅预计预售144万平方米,涉及房源1.39万套。

过去的9月份,在传统旺季金九及政策出台频率加大的双重背景下,房企入市的热情明显被调动起来,新增预售数量已创下年内新高。成交方面却是另一番光景,深圳中原地产指,受制于经济前景的不明朗,购房者置业信心仍处于低位。

对于房企而言,积极销售并回流资金依然是重要任务,一些受关注度相对高的项目也进入了四季度的供应清单之中。比如位于前海的前海时代广场、招商瑧玺家园,背后分别站着年内销售TOP3之中的深圳地铁、招商蛇口,两个热点项目将承担起企业年底冲刺业绩的重要任务。

市况好与坏

从过往深圳计划预售的情况看,下半年历来都是入市的集中时期,其中三季度新房批售乃至推售数量普遍升高,这主要是受到金九的影响。

以2023年为例,深圳市住房和建设局披露的数据显示,年内三季度计划预售商品房34个,供应房源面积173.49万平方米,供应套数1.6984万套,均是年内最高水平。

深圳中原地产则监测到,9月份全市新房批售项目已达到23个,环比增加4个,其中21个含有住宅;期内有26个项目入市,环比增加达到16个,表明金九大背景下房企入市节奏明显加快。

在9月推售的热点项目当中,南山绿景白石洲璟庭、福田金地环湾城拿证及推售节奏均保持一致,最终金地项目首推401套房源去化71%,收金46.9亿元;绿景项目首推1257套去化527套,收金61亿元。

同时,位于宝安的鸿荣源珈誉时尚花园开盘录得去化596套,收金约27.66亿元,去化率73%;9月28日,光明区深房光明里337套房源宣布日光,这也是年内难得的日光案例之一。

不过,上述热点项目大多具备折扣较大、性价比相对高的特点,因而去化会明显加快。总体而言,深圳新房成交仍受到新政提振。根据深圳房地产信息网披露,9月全市仅成交2076套新房住宅,环比减少5.6%,这也是2018年以来 金九录得的最低成交水平。

此前市场人士就曾对观点新媒体表示,近期入市项目除了极个别项目,热度普遍一般,一二手基本无倒挂。当然部分购房者对政策效果存疑,信心仍不足,想再观望一番,毕竟过去多次的政策松动也未能扭转市场。

尤其需要关注的是供需不匹配所导致的库存问题,深圳中原地产指,9月深圳全市新房存量为498.8万平方米,环比上升7.3%。根据过去一年平均成交量计算去化时间为18.25个月,去化周期较上月上升2.04个月,全市面积连续六月突破400万平方米,存量再创近年来新高。

这种情况亦难免会令人对四季度新增供应增添顾虑,10-12月深圳全市计划入市的商品房项目数量与三季度持平,供应房源面积及套数环比有所下降,但仍远高于上半年水平。

其中住宅于四季度预计供应144.34万平方米,涉及房源1.39万套,环比分别下降1.81%、7.07%。供应最多的区域有龙岗、宝安、光明,热点项目包括年内继续加推的万丰海岸城翰府、珈誉未来花园等。

价值高地南山区则仅有临海揽山御园、总章翡翠公馆新推少量货源,涉及400余套住宅;福田区零入市。供应稀缺的前海片区受关注度最高,四季度预计有深铁旗下前海时代广场,以及招商蛇口旗下瑧玺家园入市,涉及住宅房源590套。

销售业绩冲刺

一位房企内部人士对观点新媒体表达看法称,深圳还需要持续出台政策,才能显示更多效果,比如国庆期间深圳的市场恢复度并不及北京、广州、沪宁杭及周边。

尽管如此,上述人士表示,从认购而非网签口径观察,9月在售项目还是卖得比8月要好。因而在9月份,该人士所在公司也新增了一个项目获批预售并入市。

这也是房企入市节奏加快的重要原因。以招商蛇口为例,该公司位于前海妈湾的招商前海瑧玺虽未拿到预售证,却已于9月上旬开放展厅并启动线下诚意登记,推出提前登记享3重优惠的促销政策,预计10月份入市,均价10.3万元/平方米。

按照计划,招商瑧玺家园计划预售的住宅320套,面积为3.59万平方米,以吹风价计货值约达37亿元;另有41套公寓,面积5149平方米。

招商蛇口在深圳房企销售排行中属于前三的存在,2022年旗下蛇口太子湾项目招商玺家园开盘便售罄,总货值逾百亿,最终全年销售接近207亿元仅次于华润置地。

进入2023年,招商蛇口并无招商玺家园这样的百亿项目,新推的项目包括3月入市的招商臻城,开盘卖出241套,去化率48%,收金约12亿元;5月入市的蛇口四海臻邸项目,所推120套房源去化63%;6月底入市的前海一湾臻邸,去化率约40%,收金33.22亿元。

除此以外,招商蛇口在售的住宅项目还包括与保利合作的龙华龙誉花园、龙岗雍山郡,公寓项目如太子湾泓玺大厦、太子湾瑞玺大厦等。接近招商蛇口的人士也向观点新媒体表示,公司在深圳销售成绩仍靠前,主要是有前海、太子湾、布吉、龙华等区域的项目贡献业绩。

根据第三方统计数据,1-8月招商蛇口在深圳录得销售额接近125亿元,仅次于华润置地及深铁,但要追平去年200亿规模仍需积极推售项目。如今即将入市的招商前海瑧玺会推动其进一步靠近目标。

同样背负着业绩指标的还有另一个热点项目前海时代广场。资料显示,项目总占地面积约33.6万平方米,规划总建筑面积约110万平方米,为前海综规划在建的综合体中规模最大、容积率最低的项目。

前海时代广场计划四季度预售270套住宅,面积为5.83万平方米,另有17套公寓,面积为978.34平方米;仅按10万元/平方米均价粗略计算,预售货值也轻松突破50亿元。这同样能为深铁带来助力,该公司年内销售目标为330亿元,第三方显示,其在核心的深圳区域前八月销售仅159亿元。

但深铁发布的一份截至2023年3月末预计销售项目清单显示,今年该公司主力贡献项目是深铁熙府、深铁瑞府、深铁璟城等。自9月起深铁珑境、深铁瑞城、深铁璟城以及深铁参股的深业泰瑞府悉数开放营销中心,瞄准四季度的深圳楼市。

相比之下,前海时代广场虽也计划四季度入市,今年承担的销售指标却仅有10.01亿元。实际上,前海时代广场真正发力期要从2024年算起,深铁预计明后年该项目将分别实现销售额170.02亿元、97.06亿元。

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